건설업계 유동성 위기와 부동산 시장 전망

최근 건설업계 유동성 위기가 현실화되면서 부동산 업계 전반에 긴장감이 감돌고 있습니다. 부동산 경기 침체와 금융 시장 경색으로 건설사들의 자금 흐름이 악화되어, 2025년 들어 중견 건설사들의 법정관리 신청이 잇따르고 대형 건설사들마저 유동성 확보에 안간힘을 쓰고 있습니다. 이러한 상황에서 부동산 시장 전망 역시 불투명해지고 있는데요. 본 글에서는 건설업계 유동성 위기의 주요 원인을 분석하고, 현재 건설사들의 대응 전략과 향후 부동산 시장 전망 및 대응책을 전문가의 시각에서 살펴보겠습니다.

# 서울 도심의 한 건설현장에서 노후 건물을 철거하는 모습. 최근 건설 경기가 악화되며 이런  건설업계 유동성 위기  상황이 곳곳에서 나타나고 있다. #

1. 건설업계 유동성 위기의 원인

올해 들어 건설사들 사이에 유동성 위기가 대두된 데에는 여러 가지 복합적인 원인이 있습니다. 우선 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색을 들 수 있습니다. 부동산 개발사업 자금을 조달하는 PF 시장이 경직되면서 건설사들은 필요한 자금을 제때 확보하지 못하고 있습니다. 특히 건설사가 지급보증을 선 PF 우발채무 규모가 2022년 말 기준 32조 원이 넘을 정도로 과중해져​, 금융 당국이 부실 PF 정리에 속도를 내는 올해는 이러한 PF 자금 부담이 더욱 커지고 있습니다​.

PF 대출 만기 연장이 어려운 사업장은 경매로 넘기라는 당국 지침까지 내려오면서 자금 경색이 현실화되고 있습니다.

 

또한 공사비 급등도 건설업계 수익성을 크게 압박했습니다. 러시아-우크라이나 전쟁 이후 원자재 가격과 인건비가 급등했지만, 부동산 경기 침체로 분양 수요는 부진하고 금융권 대출은 막히면서 건설사들은 삼중고에 시달렸습니다​.

원자재 가격 상승에 더해 고환율까지 겹치면서 수입 자재비 부담이 커졌고, 일부 추산에 따르면 원-달러 환율이 1500원을 기록하면 건설 부문 생산비용이 2023년 대비 3.3% 이상 증가할 것이라는 전망도 있습니다​.

급등한 공사비에 비해 분양가 상승은 제한적이어서, 주요 건설사의 원가율이 90%를 넘어서며 수익성이 급감하는 상황입니다.

 

미분양 증가와 시장 침체 역시 건설사들의 자금 회수에 큰 걸림돌이 되고 있습니다. 경기 침체와 대출 규제로 주택 매수가 위축되자 전국 미분양 주택이 급증해, 2023년 말부터 미분양이 11년 만에 최고치를 기록했습니다. 올해 1월 말 기준 전국 미분양 물량은 7만2,624가구로, 이 중 준공 후에도 팔리지 못한 이른바 ‘악성 미분양’이 2만2,872가구에 달했습니다​. 미분양이 쌓이면 건설사는 분양대금(선수금)을 회수하지 못해 프로젝트 공사비를 떠안게 되고, 결국 유동성 압박으로 이어집니다. 특히 지방 중소 건설사일수록 미분양 타격이 커서 일부 지역 건설사들은 “버티기 힘들다”는 호소를 내놓을 정도입니다​.

 

마지막으로 고금리 기조와 금융권 대출 규제도 건설업계 위기의 배경입니다. 국내 기준금리가 상승 국면을 지속하며 자금 조달 비용이 커졌고, 금융권은 부동산업에 대한 대출을 엄격히 규제하고 있습니다. 금리가 높으니 수요자들의 주택담보대출 부담도 늘어나 분양시장 위축으로 이어지고, 건설사 입장에서는 신규 분양이 어려워져 현금 유입이 줄어드는 악순환이 벌어지고 있습니다. 한편 정부가 올해 들어 일부 기준금리를 인하했지만 시중 은행들은 여전히 대출 문턱을 높게 유지하고 있어 부동산 경기가 단기간에 되살아나기 어렵다는 지적도 있습니다​. 이러한 요인들이 맞물려 건설업계 전반에 유동성 위기의 그림자가 드리워지게 된 것입니다.

# 공사가 한창 진행 중인 아파트 건설 현장. 원자재값 상승과 인건비 부담으로 공사비가 크게 뛰면서 건설사들의 자금 압박이 가중되고 있다. #

현재 건설업체들의 대응 전략

유동성 위기가 심화되자 건설업체들은 생존을 위한 자구책 마련에 나서고 있습니다. 체력이 약한 중견 건설사들을 중심으로 법정관리 신청, 즉 기업회생 절차에 들어가는 사례가 늘고 있습니다. 올해 1분기에만 신동아건설, 대저건설, 삼부토건, 안강건설, 삼정기업 등 중견 건설사 4~5곳이 연달아 법원에 기업회생을 신청했습니다​. 이들 중 일부는 분양한 주택사업장에서 미분양이 발생해 어음 결제를 못하고 부도가 나는 등 미분양 직격탄을 맞았습니다​. 예컨대 시공능력평가 58위 신동아건설은 인천 검단신도시 분양 사업의 미분양으로 작년 말 만기된 60억원 어음을 막지 못해 법정관리를 신청했고, 경남 지역 2위 대저건설도 공사 미수금이 쌓여 결국 법정관리에 들어갔습니다​. 삼정기업의 경우 공사 현장 화재 등 악재까지 겹쳐 자금난이 심화되었다고 전해집니다​. 이처럼 유동성 위기가 현실화되면서 일부 중견 건설사들의 연쇄 도산 우려도 커지고 있습니다​.

 

한편 대형 건설사들도 안심할 수 없는 국면입니다. 상대적으로 재무 체력이 있는 대형사들마저도 선제적으로 자산 매각 등 유동성 확보에 나서는 모습입니다. 예를 들어 롯데건설은 서울 잠원동 본사 사옥 매각을 추진하고, 외부 임대 중인 자재 창고 부지 등의 유휴자산도 정리해 총 1조 원 가량을 마련할 계획입니다​. SK에코플랜트는 한때 인수했던 친환경 사업 자회사들(리뉴어스 등)을 다시 매각하려 하고 있고, DL이앤씨는 보유 중인 호텔 3곳을 약 6천억 원에 매각하기 위해 해외 투자기관과 협상 중입니다​. 심지어 GS건설 등도 그간 캐시카우였던 폐기물·수처리 자회사를 시장에 내놓는 등 현금 확보에 집중하고 있습니다​. 이러한 움직임은 유동성 위기에 대비한 재무 건전성 강화 노력으로 볼 수 있습니다. 현금을 충분히 확보해 둠으로써 혹시 모를 추가 경기 악화에도 버틸 수 있는 방파제를 쌓는 것입니다.

 

정부와 금융권도 상황의 심각성을 인지하고 대응 방안을 모색하고 있습니다. 국토교통부는 LH(한국토지주택공사)를 통해 지방의 미분양 주택 3천 가구를 직접 매입하는 등 건설경기 연착륙을 위한 대책을 내놓았습니다​. 이는 악성 미분양 물량을 정부가 임시로 떠안아 건설사의 부담을 덜어주기 위한 조치입니다. 그러나 건설업계에서는 이 정도로는 부족하며 “세제 혜택 등 보다 강력한 지원책이 필요하다”는 요구가 나옵니다​. 금융 당국은 한편으로 PF 대출 부실에 대비해 금융권의 충당금을 충분히 쌓도록 하고 있으나, 동시에 건설사에 대한 자금 지원 방안도 함께 고민하고 있습니다. 일각에서는 건설사들의 연쇄 부도 가능성에 대한 우려가 커지자 정부가 정책금융을 동원한 지원에 나설 수 있다는 전망도 나옵니다. 다만 국토부 관계자는 “건설업계가 어려운 것은 사실이나 건설업 전체의 연쇄 도산으로 번질 가능성은 낮다”며 지나친 공포론을 경계하기도 했습니다​.

# 분양 시장 침체로 전국적으로 미분양 아파트가 늘어나고 있다. 사진은 서울 시내의 아파트 단지 모습으로, 일부 단지는 분양에 어려움을 겪고 있다. #

3. 향후 부동산 시장 전망과 대응책

이렇듯 어려움이 가중된 상황에서 향후 부동산 시장 전망은 어떻게 될까요? 전문가들은 단기적으로는 부동산 경기가 빠르게 반등하기는 어려울 것으로 보고 있습니다. 우선 높은 금리가 당분간 유지될 가능성이 있고, 미분양 해소에도 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 실제 2024년에도 건설업 부도 건수가 2010년대 후반 이후 최고치를 기록하는 등 업황 부진이 이어졌고​, 2025년에도 일부 지방 중견사의 도산은 불가피하다는 의견이 있습니다. 업계에서는 한때 거론되었던 '4월 위기설'이 올해 다시 고개를 들 수 있다는 경고도 나왔습니다​. 이는 총선을 앞둔 4월경 부실 PF 사업 정리 등이 맞물리면 유동성 위기가 정점에 달할 수 있다는 시나리오인데, 과거에는 기우로 끝났지만 현재 상황에서는 아예 배제할 수 없다는 견해입니다. 결국 건설업계 유동성 위기와 부동산 시장 전망을 좌우할 변수는 금리 추이, 미분양 물량 해소 속도, 그리고 정부의 추가 대책 등이 될 것입니다.

 

그렇다고 중장기적으로 비관 일색인 것만은 아닙니다. 일각에서는 대형 건설사들이 자산 매각 등을 통해 버틸 여력을 확보하고 있는 점에 주목합니다​. 이는 오히려 건설사들이 최악의 상황까지는 가지 않도록 스스로 대비하고 있다는 신호로도 해석됩니다. 또한 정부도 부동산 시장 연착륙을 위해 필요하다면 추가 대책을 내놓을 가능성이 있습니다. 금융 완화나 세제 지원, 공공사업 조기 발주 등 다양한 카드가 검토될 수 있습니다. 부동산 경기 사이클상 일정 기간 조정을 거친 뒤에는 다시 회복 국면으로 전환될 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 국내 주택 수요의 바닥은 여전히 견조하며, 금리가 하향 안정될 경우 실수요자들의 시장 복귀로 부동산 시장 회복이 진행될 여지도 있습니다.

 

그렇다면 이러한 시장 환경에서 투자자 및 실수요자 전략은 어떻게 세우는 게 좋을까요? 우선 부동산 투자자들은 무리한 사업 확장보다는 리스크 관리에 초점을 맞춰야 합니다. 유동성 위기가 해소될 때까지는 레버리지를 일으키는 투자를 자제하고, 특히 PF 연계 부동산 투자에는 신중을 기해야 합니다. 대신 현금 흐름이 탄탄한 우량 자산을 선별적으로 매입하는 기회로 삼는 것도 고려할 만합니다. 실수요자들의 경우, 급매물이나 할인분양 등이 나올 수 있는 시기인 만큼 자금 여력이 된다면 주택을 비교적 저렴하게 마련할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 다만 높은 대출 이자 부담을 감안해 내 집 마련 시기도 분산하는 전략이 필요합니다. 정부의 미분양 매입 등의 대책이 시행되면 일부 지역 시장에는 안정 효과가 나타날 수 있으므로, 관심 지역의 정책 동향을 살피는 것도 중요합니다. 무엇보다도 개인의 재무 상황에 맞는 계획을 세우고 전문가와 상담하면서 움직이는 것이 바람직합니다.

#건설사들의 자금난으로 금융 비용 부담이 커지고 있다. 사진은 대한민국 1만 원권 지폐로, 고금리 기조 속에 건설업계의 금융비용 상승을 상징적으로 보여준다.#

결론

지금까지 건설업계 유동성 위기와 부동산 시장 전망을 살펴보았습니다. PF 대출 경색과 공사비 상승, 미분양 누적, 고금리 등의 복합 요인으로 건설업계에 유동성 위험이 높아진 상황이며, 일부 중견사의 부도 사례가 이를 방증합니다. 그러나 대형사를 중심으로 한 자구 노력과 정부의 대응책이 병행되고 있어 건설업 전체의 시스템 리스크로 번질 가능성은 크지 않다는 분석도 있습니다. 결국 향후 부동산 시장의 향방은 경기 여건과 정책 대응에 달려있다고 볼 수 있습니다. 단기적으로 어려움이 예상되지만, 부동산 시장이 안정화를 찾기까지는 공공과 민간의 협력이 중요하며, 투자자와 실수요자들도 신중한 대응 전략을 가져가야 할 것입니다. 어려운 시기일수록 철저한 대비와 내실 경영이 요구되며, 이러한 노력이 뒷받침된다면 머지않아 건설업계가 위기를 딛고 회복의 전환점을 맞이할 수 있을 것으로 기대됩니다.

# 서울 시내 빌딩 숲과 건설 크레인 모습. 정부와 업계의 대응 노력에 따라 향후 부동산 시장의 연착륙 여부가 결정될 전망이다. #