토지거래허가제, 언제 어떻게 적용되나?

토지거래허가제, 다시 업계의 중심으로

서울 부동산 사무소

부동산 시장에서 최근 화두가 된 것이 바로 '토지거래허가제'입니다. 2020년경 지정후 약 5년 만에 일부 지역에서 토지거래허가제가 해제되었다가 다시 확대·재지정되는 일이 발생하면서, 공인중개사를 비롯한 업계 종사자들은 혼란과 기대를 함께 느끼고 있습니다. 이 글에서는 그 제도의 개요와 최신 정책 변화를 살펴보고, 업계 시각에서 영향과 시사점을 분석해보겠습니다.

 

토지거래허가제란 무엇인가

토지거래허가 신청서 모습

토지거래허가제는 부동산 투기가 극심했던 1970년대에 도입된 규제로, 지정된 토지거래허가구역 내에서 일정 규모 이상의 토지나 주택을 거래하려면 관할 지자체의 사전 허가를 받아야 합니다. 해당 구역에서는 오로지 실수요 목적의 거래만 허용되며, 매수인은 실제 거주나 사업 등 정당한 이용 목적이 있어야 합니다. 만약 허가 없이 거래하거나 허가 조건을 어기면 계약이 무효 처리되고 법적 제재를 받게 됩니다. 그만큼 이 제도는 부동산 시장 안정을 위한 강력한 수단입니다.

 

최근 5년, 토지거래허가구역의 변화 흐름

토지거래허가구역의 분석

최근 몇 년간 토지거래허가제 적용 지역은 부동산 시장 상황에 따라 자주 바뀌었습니다. 2020년 서울 강남권 일부 재건축 지역이 처음 허가구역으로 지정된 후 압구정·여의도 등 주요 지역까지 확대 지정되었으며, 1년 단위 연장을 거쳐 약 5년간 유지되었습니다. 그러다 2023년 이후 시장이 안정되자 서울시는 2025년 2월 13일 잠실·삼성·대치·청담동 등 291개 단지의 허가구역을 해제하고 재건축 단지 14곳만 남기는 핀셋 지정으로 완화했습니다. 그러나 한 달 만에 서울 아파트값이 다시 오름세를 보이자 2025년 3월 24일 정부와 서울시는 강남3구와 용산구 전체를 다시 허가구역으로 확대 지정하며 규제를 강화했습니다. 이러한 정책 급선회로 해제 지역에서는 거래량 급증과 가격 상승이 나타났고, 반대로 묶인 지역 주민들은 형평성 문제를 제기하는 등 시장에 혼선이 빚어졌습니다.

 

공인중개사가 알아야 할 실무상 유의사항

허가제 유의사항

중개 현장에서는 토지거래허가제 시행에 따른 유의점도 많습니다. 우선 허가구역 내 매매를 중개할 때 매수인의 목적이 실거주 또는 사업 운영 등 허가 요건에 부합하는지 확인해야 합니다. 투자나 갭투자 목적의 매수는 허가를 받을 수 없으므로 상담 단계에서부터 이러한 거래는 제한됩니다. 계약 시에는 관할 구청에 허가를 신청하고 소요 시간을 감안해야 합니다. 또한 허가구역으로 묶이면 해당 지역의 거래량이 크게 감소하지만, 수요가 인근 비규제 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다는 점도 주목해야 합니다. 따라서 중개인은 시장 흐름을 면밀히 살피고, 고객에게 투기보다는 실수요에 기반한 안전한 거래를 권유하는 것이 바람직합니다.

 

토지거래허가제, 신중한 운영과 일관성이 필요하다

부동산 안정 대책 논의

결론적으로 토지거래허가제는 부동산 투기를 억제하고 시장 안정을 도모하는 강력한 장치입니다. 다만 잦은 지정과 해제의 반복은 시장 혼란을 초래할 수 있기에, 정부와 지자체는 일관성 있고 신중하게 운용하여 신뢰를 높여야 합니다. 또한 토지거래허가제를 포함한 부동산 규제는 주택 공급 확대나 금융 정책 등과 조화를 이뤄야 지속적인 효과를 낼 수 있으며, 결국 정책 당국의 균형 잡힌 운용과 업계의 협력이 뒷받침될 때 시장의 건전한 발전이 가능할 것입니다.