임대차 2법 개정 방향

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5년 전 도입된 임대차 2법(전월세 상한제, 계약갱신청구권)의 효과와 부작용을 둘러싸고 개정 논의가 뜨거워지고 있다. 이 법은 세입자에게 최대 4년 거주 보장과 임대료 5% 인상 제한을 통해 갑작스런 임대료 급등을 막으려는 취지로 시행되었다. 그러나 시행 이후 전세 매물 감소와 신규 계약 임대료 급등 같은 부작용이 나타나며서 제도 손질이 필요하다는 지적이 꾸준히 제기되었다. 정부는 최근 임대차 2법 개선을 위한 연구 결과를 공개하고 공론화에 착수하면서, 임대차 2법 개정 방향에 대한 본격적인 논의를 예고했다.

 

개정 필요성 및 문제

중개업소 전월세 광고

임대차 2법으로 세입자는 임대료 5%이하 인상 조건으로 4년간 거주 안정성을 얻었지만, 동시에 이중 가격 문제가 불거졌다. 기존 계약에 5% 상한이 적용되면서 재계약시 임대료 급등은 억제됐지만, 갱신권 사용 후 신규 계약 때는 4년 치 임대료를 한꺼번에 올리는 사례가 속출해 임차인 부담이 가중된 것이다. 실제로 법 시행 후 수도권 전셋값은 상승폭이 제한된 반면, 신규 계약 위주로 월세 전환이 늘어나 "전세의 월세화" 현상이 뚜렷해졌다.

정부 개정안 논의에서는 4가지 개편 시나리오를 제시했다. 주요 대안은 다음과 같다.

1. 전면 폐지 : 계약갱신권과 상한제를 없애 법 시행 이전 상태로 복귀, 임대료 이중가격 해소 등 장점이 있으나 임차인 주거 불안 우려.
2. 지역한정 적용 : 전세 불안 지역만 임대차 틀별지역으로 지정해 1~2년간 갱신권.상한제 적용, 수요 많은 곳에만 규제하는 핀셋 대택으로, 프랑스 파리 등에서도 지역별 임대료 규제를 운영한 사례가 있다.
3. 당사자 자율협의 : 임대인. 임차인이 계약 시 갱신 여부와 임대료 인상폭을 자율 합의, 시장 유연성을 높이나 임차인 협상력이 약한 지역에서는 실효성 문제가 제기됨.
4. 부분 보완 : 현행 제도를 유지하되 상한율을 5% → 10%로 완화하거나, 보호 대상을 저가주택 등으로 한정, 임대료 격차 완화 효과가 있지만 적정 상한선 합의가 어렵고 정책 복잡성이 증가할 수 있음.

사회적 반응 및 전망

임대인 / 임차인간 임대차 조건 절충

임대인들은 그동안 억눌렸던 임대료를 시장 논리에 맞게 조정할 수 있어 숨통이 트일 것이라 기대하는 반면, 세입자들은 거주 기간 단축과 임대료 상승폭 확대 등으로 주거안정 악화를 우려한다. 야당의 강력한 반대로 전면 폐지는 현실적으로 어려운 상황이다. 전문가들 역시 임대차 2법의 순기능을 인정하면서도 부작용 완화를 위한 점진적 개선에 공감대를 나타내며, 임차인 보호와 시장 안정을 조화하는 절충적 개편이 바람직하다고 조언한다. 

 

결론

정부는 조만간 공청회 등 절차를 거쳐 개선안을 마련할 예정이며, 정치권 상황에 따라 시기와 폭은 유동적이나 임대차 2법 개정 방향은 폐지보다는 현실적 보완에 무게가 실릴 전망이다. 임대인과 임차인은 제도 변화에 대비해 계약 관리에 유의하고, 정부의 최종 개정안 추이를 주시해야 할 것이다.