서울 및 전국 아파트 분양가 상승 원인과 향후 전망

서울의 대단위 아파트 단지의 모습

최근 서울을 포함한 전국의 아파트 분양가가 다시 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2025년 2월 말 기준 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 약 4,428만 원으로, 전년 동월 대비 16.92%나 상승했습니다​. 지난해 12월 일시적인 하락 후 올 들어 두 달 연속 분양가가 올라 다시 최고 수준을 향해가는 모습입니다. 수도권 및 전국 평균 분양가도 각각 0.20%, 0.21% 상승하며 함께 상승 전환하는 추세를 보였습니다​. 이러한 분양가 상승 현황에 시장의 관심과 우려가 동시에 커지고 있습니다.

 

분양가 상승의 주요 원인

아파트 건설 현장 모습

분양가 상승 배경에는 여러 가지 요인이 복합적으로 자리하고 있습니다. 우선 건설 원자재 가격 상승과 인건비 증가 등 건축비용 급등이 큰 원인으로 지목됩니다. 최근까지 글로벌 원자재값이 뛰고 건설 현장의 노무비도 큰 폭으로 올라 분양 원가 자체가 높아졌습니다​. 여기에 고금리로 인한 금융비용 증가와 원/달러 환율 상승에 따른 수입 자재비 부담도 분양가 인상 압력을 키운 경제적 요인입니다. 한편 정부 차원에서도 분양가상한제 적용 단지의 기본형건축비 인상 등으로 상승한 건축 원가를 분양가에 반영함에 따라, 분양가는 전반적으로 오름세를 탈 수밖에 없는 환경이 조성되었습니다​. 건물 단열 강화와 층간소음 방지 등 최신 주택 품질 기준을 충족하기 위한 건축 규제 강화도 추가 비용 요인으로 작용하고 있습니다.

 

두 번째 요인은 신규 주택 공급 부족입니다. 특히 서울의 경우 지난해 말부터 민간 아파트 분양 물량이 사실상 ‘제로’에 가까울 정도로 급감한 상황입니다. 실제로 2월 서울 민간아파트 신규 분양은 한 가구도 없었고, 수도권 전체로 합쳐도 고작 29가구에 불과했으며 전국적으로는 신규 분양 물량이 전년 대비 85%나 급감했습니다​. 이처럼 공급 부족으로 새 아파트의 희소성이 커지면서 분양가 상승을 부채질하고 있습니다. 반면 수요 측면에서는 “분양가가 더 오르기 전에 막차를 타자”는 심리가 형성되어, 청약을 서두르는 수요자들도 나타나고 있습니다​. 분양가 인상에도 불구하고 이러한 신축 선호와 추가 상승 기대 심리가 존재해 분양 시장의 열기가 유지되는 모습입니다.

 

수도권과 지방 분양가 상승 차이

지방의 한 아파트 단지 전경

분양가 상승세는 수도권과 지방에서 양상 차이를 보이고 있습니다. 서울을 비롯한 수도권은 절대 분양가 수준이 높고 상승 폭도 크지만, 지방 또한 일부 지역은 분양가가 꾸준히 올라 역대 최고 수준을 경신하고 있습니다​. 다만 지방의 경우 전반적인 주택 경기 침체와 미분양 위험으로 상승률은 수도권보다 제한적인 편입니다. 실제 작년에는 전국 평균 분양가가 매매 시세를 앞지르는 현상이 나타났는데, 제주와 울산 등 일부 지방에선 새 아파트 분양가가 주변 시세보다 3.3㎡당 1,000만 원 이상 비싸지는 경우도 있었습니다​.

 분양가 대비 수요자의 부담이 크다 보니 지방 곳곳에서 미분양 물량이 누적되고 있습니다. 대구의 한 신규 단지는 분양가를 1억 원 가까이 할인해 분양하는 파격적인 조건을 내걸었음에도 절반 가까이 미분양 가구가 남는 사례도 나타났습니다​. 이처럼 지방 시장은 분양가 상승에 수요가 따라주지 못해 어려움을 겪는 반면, 서울 등 수도권은 워낙 주택 수요층이 두터워 높은 분양가에도 청약 경쟁이 꾸준히 이어지는 모습입니다. 공급 부족까지 겹친 서울 신규 분양의 경우 분양가가 다소 높게 책정되어도 대부분 물량이 소진되고, 인기 지역은 수백 대 1의 경쟁률이 나오는 등 시장 수용력에서 뚜렷한 대비를 보이고 있습니다.

 

전문가 분석

아파트 할인 분양을 알리느 현수막

전문가들은 최근의 분양가 상승을 건축비 급등과 공급 위축이 맞물린 결과로 진단합니다. 한 부동산 연구원은 “원가 상승률이 높아 분양가가 오를 수밖에 없었지만 그 분양가를 받아줄 매수세가 부족한 상황”이라며, 이러한 요인이 미분양 해소를 더디게 만드는 원인이 되고 있다고 분석했습니다​. 분양가가 급등하고 신규 공급까지 줄어드는 현상이 이어지면서 분양가 상승 → 미분양 증가 → 공급 감소로 이어지는 악순환에 대한 우려도 나옵니다. 실제 시장에서는 새 아파트 공급 부족이 장기화될 경우 수요가 인근 기존 아파트로 이동하며 주택시장 왜곡과 가격 불안정이 심화될 수 있다는 지적입니다​. 따라서 전문가들은 정부와 지방자치단체가 적극적으로 주택 공급 활성화에 나서는 등 정책적 대응이 시급하다고 강조합니다​. 분양가 상승으로 인해 실수요자의 내 집 마련 부담이 가중되고 있는 만큼, 공급 확대와 비용 절감 유도 등 분양가 안정화 대책이 필요하다는 의견이 많습니다.

 

향후 분양가 전망과 주택시장에 미칠 영향

남산에서 내려다본 서울 시내 아파트와 도심 풍경

앞으로 아파트 분양가는 당분간 상승 기조를 이어갈 것이라는 전망이 우세합니다. 다수의 전문가들은 건축 자재비 상승, 인건비 및 물류비 증가, 원자재 수급 불안 등으로 분양 원가 상승 압력이 지속되고 있어 분양가가 쉽게 떨어지기 어렵다고 보고 있습니다​. 특히 올해는 제로에너지 건축 의무화 등 새로운 건축 기준 도입으로 추가 비용까지 발생할 예정이라 분양가는 인상 요인이 더해진 상황입니다​. 다만 일각에서는 분양가 급등으로 신축 아파트의 매력이 떨어지면 수요가 준신축 등으로 이동하여 분양가 상승세가 둔화될 수 있다는 견해도 있습니다​. 금리와 경기 여건이 안정되고 분양가 수준이 과도하게 높아지면 더 이상의 폭등보다는 보합세를 보일 가능성도 배제할 수 없다는 것입니다.

 

분양가의 향방은 주택시장 전반에 큰 영향을 미칠 전망입니다. 분양가 지속 상승 시에는 실수요자의 내 집 마련 부담이 더욱 가중되고​, 상대적으로 저렴한 기존 주택과의 가격 격차 확대를 불러와 거래 양극화가 심화될 수 있습니다. 분양가 상승으로 새 아파트를 분양받기 어려운 수요는 구축 매물로 눈을 돌리거나 청약을 포기하게 되어 주택 수급 불균형이 이어질 수 있고, 이는 기존 아파트 가격에도 상승 압력을 전달하여 주택시장의 불안을 키울 수 있습니다. 반대로 분양가 상승세가 진정되면 미분양 위험이 완화되고 수요자의 선택 폭이 넓어져 시장 안정에 도움이 될 것입니다. 결국 분양가 추이에 따라 향후 부동산 시장의 향방이 좌우될 가능성이 큰 만큼, 정부의 면밀한 모니터링과 적절한 정책 대응이 중요해 보입니다. 정부가 공급 확대와 원가 안정을 도모해 분양가를 합리적으로 억제한다면 실수요자들의 부담을 덜고 시장 왜곡을 막아 주택 시장 안정에 기여할 수 있을 것으로 기대됩니다.