서울 토지거래허가구역, 또 다시 확대...집값 과열 막을 수 있을까?

강남 ·서초 ·송파 ·용산, 다시 규제 속으로

서울시 대단위 아파트 단지 전경

지난달 서울시는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 아파트를 토지거래허가구역에서 해제했지만, 불과 한 달 만에 다시 규제를 강화했다. 부동산 시장이 들썩이며 매매가와 거래량이 급등하자, 정부는 강력한 규제책을 내놓았다.

이번 조치로 인해 서울시 전체의 토지거래허가구역 면적은 3배가량 증가했으며, 605.24㎢ 중 163.96㎢가 규제 대상이 되었다.

이는 서울시 전체 면적의 27%에 달하는 수치다.

하지만 이번 조치가 실수요자들에게 어떤 영향을 미칠지, 그리고 부동산 시장 안정화에 실질적으로 도움이 될지는 여전히 논란거리다.

 

토지거래허가구역이란? 왜  다시 지정되었을까?

실거주 목적으로 부동산 계약서 작성 모습

토지거래허가구역이란 부동산 투기를 막기 위해 일정 지역 내에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 구청장의 허가를 받아야 하는 제도를 뜻한다. 특히 주거용 토지는 허가 후 2년 동안 실거주용으로만 사용해야 하며, 이 기간 내에는 매매 및 임대가 금지된다.

이번 규제 강화는 잠실·삼성·대치·청담 지역(일명 '잠삼대청')의 해제 이후 강남권을 중심으로 집값이 급등한 것이 주요 원인이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 가격 상승률은 0.02%에서 0.2%로 10배 증가했으며, 강남3구의 아파트 값은 7년 만에 최대 상승폭을 기록했다.

특히 송파구의 경우 전주 대비 0.72% 오르며 2018년 이후 가장 큰 상승폭을 보였다. 이러한 현상을 두고 서울시는 "투기적 거래로 이어질 가능성이 크다"며 강력한 개입을 결정했다.

 

토지거래허가구역 확대, 어떤 영향을 미칠까?

전문가의 부동산 시장 영향 분석 모습

- 부동산 투기 억제 효과

이전에도 토지거래허가제가 시행된 지역에서는 '갭투자'(전세를 끼고 매입하는 방식)가 차단되면서 단기 투기 세력이 줄어드는 경향을 보였다. 이번 확대 조치 역시 같은 효과를 기대할 수 있다.

 

- 주택시장 안정화 vs 풍선효과

서울시는 이번 조치가 주택 시장 안정화에 기여할 것이라고 설명하지만, 일부 전문가들은 "규제가 적용되지 않은 지역으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과"가 나타날 가능성을 우려하고 있다. 실제로 용산과 강남 일대 규제가 완화됐을 때 마포·성동구 등으로 투자자들이 몰린 사례가 있다.

 

향후 전망: 시장 안정 or 또 다른 변화?

서울시 아파트 단지의 모습과 재지정이 주택 시장에 미칠 영향 상징

정부는 "상황에 따라 추가 지정 가능성도 있다"며 필요 시 압구정·여의도·목동·성수 등 기존 토지거래허가구역도 유지할 계획이라고 밝혔다. 또한, 금융권 대출 규제도 강화하여 부동산 시장의 과열을 방지하겠다는 입장이다.

그러나 과거 사례를 보면 지나친 규제는 결국 시장의 불확실성을 높이고, 투자자들을 더욱 불안하게 만들 수 있다. 단기적인 정책 변화보다 장기적인 주택 공급 확대와 금융정책 안정화가 병행되어야 할 필요성이 커지고 있다.

이번 조치가 부동산 시장을 안정시키는 역할을 할지, 또 다른 변동성을 불러올지는 앞으로의 시장 움직임을 지켜봐야 할 것이다.